לשכור מאדם פרטי או חברת נדל״ן – פרק ה׳

שיפוצים, שינויים בחלוקה והתאמות לפי צורכי החברה.
כמעט כל חברה רוצה לעשות שינויים קוסמטיים או התאמות בחלוקת המשרד לצורכיה.שיפוץ משרד הוא הליך יקר ומצריך זמן התעסקות שבד״כ לחברות אין.
הטיפול בנושא הוא תמיד כאב ראש ששני הצדדים רוצים לסיים איתו מהר ככל שניתן.

השאלה הראשונה שנשאלת בהקשר זה, היא ממי שוכרים את המשרד?
שתי אופציות עיקריות קיימות.
אנשים פרטיים שרכשו משרד להשקעה או חברות נדל״ן אשר בבעלותם מגדלי משרדים בשלמות.

1.כאשר שוכרים מאדם פרטי בד״כ נתקלים בהתנגדות / קשיים לגרום לו לבצע שיפוץ במשרד עבורכם. עבורו עלות השיפוץ היא יקרה, מצריכה להתעסקות ובעיקר פוגעת ביכולת של הנכס הבודד אשר ברשותו להניב תשואה נאה.(שיפוץ / גרייס אוכל את הרווח).
החסרון העיקרי שלו, היא שכל שנה (כמעט בשוק של ימינו) מתחלף לו דייר וכל שנה בעל הנכס צריך לתת גרייס או להתמודד עם לקוח שצריך שהוא יבוא לקראתו כי ברצונו לשפץ ולשנות חלוקה במשרד.
בבעלות האדם הפרטי בד״כ משרדים בגדלים של 100-300 מטר, ועיקר שוכריו הפוטנציאלים הינן חברות קטנות עד בינוניות, חברות הזנק צעירות וכדומה.
מצד שני, היתרון לשכור מאדם פרטי, הוא שהוא לחוץ יותר, כל יום שעובר שהנכס לא מושכר משפיע עליו רבות ולפיכך הוא גמיש יותר ומעוניין לסיים עם השכרת המשרד בהקדם האפשרי.(על כל המשתמע מכך).

2.כאשר שוכרים מחברת נדל״ן (עזריאלי, אמות, לוינשטיין, וכו ) אשר בבעלותה עשרות אלפי מטרים רבועים, לא נתקלים בשום קושי שיבצעו את השיפוץ עבורכם, להפך. חברות גדולות יודעות לשפץ בזול, מהר ויודעות לתת מענה ופתרונות כמעט בכל תקציב.
החסרון בהתנהלות מולן היא תקופת החוזה שהם מבקשים עבור השיפוץ למעשה.תקופת החוזה המינימלית מול חברות אלו היא 3 שנים (לרוב דוחפות ל5) והסוגיה הזו מתנגשת עם המון חברות הייטק אשר מהוות את רוב התחלופת משרדים במשק כיום, כי אין ברצונם להתחייב לתקופות ארוכות.(לא יודעים אם ישרדו עד שנה הבאה, יימכרו, או ישלשו את גודלן).
ולעיתים שני אלה (חברות הייטק צעירות וחברות הנדל״ן) לא מצליחות לעבוד יחדיו.
חסרון נוסף בשכירת משרד מול ענקי הנדל״ן הוא החוסר גמישות בתנאים המסחריים.
חברות אלו מדווחות על הכנסות ולא יתנו לשום דבר לשנות את המאזן שלהן. המחירים הם דיי קבועים, ההנחות דיי זהות,(עוד חדש גרייס, פחות חודש גרייס) והגמישות במחיר קטנה.אומנם חברות אלו עושות כל שבאפשרותן להיות בלי שטחים פנויים להשכרה, אך הן יודעות לחיות היטב עם שטחים כך וזה משהו שנלקח בחשבון בתחשיבי התשואה שלהן.

מצד שני, היתרון לשכור שטח מחברה כזו. במידה ואתם חברה קצת יותר ותיקה ויציבה, אז היכולת לגדול או להצטמצם אם בהתאם לצרכים/שינויים זו סוגיה שהם ידעו לתת פתרון ומענה עבורה, עקב אלפי המ״ר שבבעלותם.
מה שאדם פרטי לא יוכל לספק, גם אם בבעלותו 3 או 4 משרדים שהוא משכיר למטרת השקעה.

עניין נוסף הוא אופי הנכסים. חברות הנדל״ן הגדולות מחזיקות במגדלי משרדים.
המשקיעים / אנשים פרטיים מחזיקים גם בשטחים במגדלים, וגם במבנים לשימור ובמשרדים בבניינים קטנים יותר, נכסי בוטיק אפשר לומר…

2018-06-03T12:01:50+00:00בלוג|